红线外支出能否扣除终于有统一标准了

二维码

房地产开发过程中发生的“红线外支出”能否在计算土地增值税时扣除，长期以来是征管实践中的“老大难”问题。国家税务总局2026年1月1日发布的《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》（国家税务总局公告2026年第3号，以下简称3号公告）对此问题进行了明确。

一、什么是红线外支出

“红线外支出”是指在企业开发项目建设用地边界外发生的建设成本支出。实务中，红线外支出大致有两种情况，一种是在“招拍挂”拿地时附带的条件，例如在红线外建立公园、广场、道路等；二是开发商为了提升红线内楼盘的品质，在红线外自行建造的各类景观建筑物、基础设施等。

二、各地执行标准不一引发争议

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条及其实施细则第七条的规定，计算增值额的扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

其中，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。财政部规定的其他扣除项目，是指对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额，以用开发成本金额之和，加计20%的扣除。

在3号公告出台前，各地税务机关的执行口径截然不同：

（一）不得扣除

如《山西省地方税务局关于发布<房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的公告》第十九条规定，土地红线外的绿化、修路、配套等支出，不得扣除。

（二）满足条件扣除

如：《国家税务总局海南省税务局关于发布<国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法>的公告》第十三条第二项规定：在项目建设用地边界外，为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出，凡能提供政府有关部门出具的文件证明该项支出与建造本清算项目有直接关联的（含项目的土地使用权取得相关联的），允许扣除。

如《广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》第三条规定，纳税人为取得土地使用权，在项目建设用地红线外为政府建设公共设施或其他工程发生的支出，根据……相关性原则，如果能提供国土房管部门的协议、补充协议，或者相关政府主管部门出具的证明文件的，允许作为取得土地使用权所支付的金额予以扣除。

（三）自由裁量

部分地区未制定明确标准，由税务人员根据项目实际情况“一事一议”，导致企业面临极大的不确定性。

三、新规以合同约定为核心，三个条件判定能否扣除

3号公告第四条明确：纳税人取得出让土地时，与县级以上人民政府或其相关部门在土地出让合同或其补充协议中约定，在房地产开发项目规划范围外为政府建设公共设施的，实际发生的支出计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除。

红线外支出计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除，需同时满足以下三个条件：

条件一：合同明确约定

支出必须是土地出让合同或补充协议中书面明确的义务，而非企业自愿承担的社会责任。例如，合同中注明“受让方需在项目红线外建设一条市政道路，费用由受让方承担”，则该支出符合条件；若合同未提及，企业仅为提升红线内楼盘的品质自行建设的建筑物，则不得扣除。

条件二：实际发生且与项目相关

支出需真实发生，且用于公共设施建设（如学校、医院、道路、绿化等），而非用于企业自身经营或关联方利益输送。

条件三：取得合法有效凭证

支出需取得发票、财政收据等合法凭证，且凭证上注明的付款方为房地产开发企业。

四、企业合规应对注意事项